Villa IMMOBILIERE CASTELLA Transaction Marseille

Informations juridiques

Aujourd’hui, les transactions se font en toute transparence quant à la « qualité » du bien vendu.

Le législateur permet au vendeur et à l’acquéreur d’avoir des garanties contre différents risques :

- Risque d’erreur de superficie (Loi Carrez)
- Risque sanitaire pour les habitants (Amiante, plomb, gaz et électricité)
- Risque pour le bâti (Termites et insectes xylophages, ERNT, DPE)

Voici quelques informations qui pourront vous servir :

LOI CARREZ

Cette loi n° 96-1107 du 18 Décembre 1996, dite Loi CARREZ, a pour objectif d'améliorer « la protection des acquéreurs de lots de copropriété ». Cette disposition est entrée en vigueur le 18 Juin 1997. Elle dit (art. 46) : « Toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou de cette fraction de lot mentionne la superficie de la surface privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cela signifie que dès qu'un bien est mis en vente, le vendeur est tenu d'indiquer la superficie du bien proposé. Tout accord, devant notaire ou sur papier libre qui interviendrait alors que la surface n'avait pas été mentionnée dans l'offre préalable pourra être annulé dans le mois qui suit. En revanche une fois que l'acte de vente (indiquant bien la surface) aura été signé chez le notaire, l'acheteur ne pourra plus invoquer cette nullité ».

Quelles sont les applications de cette loi ?

Elle concerne les logements, bureaux, commerces en copropriété, neufs ou anciens, et ne s’applique pas aux maisons individuelles ni aux bâtiments isolés (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).

Que se passe-t-il si après la vente, l'acheteur découvre qu'il y a une erreur dans la surface ?

Si la superficie est supérieure à celle indiquée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5%) à celle exprimée dans l'acte : le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. Cette action en diminution de prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance.

CONSTAT DE REPÉRAGE AMIANTE

Le code de la santé publique et le décret 2001-840 du 13 Septembre 2001 rendent obligatoire la recherche de présence d’amiante dans les tous immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er Juillet 1997, date à laquelle l’utilisation de l’amiante est prohibée.

Le décret 2002-839 du 3 Mai 2002 impose à partir du 1er Septembre 2002 aux propriétaires de maisons individuelles d’effectuer un repérage et une recherche de présence d’amiante. En cas de vente et avant toute signature de compromis de vente, le vendeur doit être en mesure de fournir un diagnostic « tous matériaux ». S’il dispose d’un diagnostic initial « trois matériaux » (flocage, calorifugeage, faux plafond) précédemment effectué, il devra le faire compléter.

CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB (CREP)

Un CREP doit être réalisé lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er Janvier 1949.

- dans les parties communes d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er Janvier 1949, où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l’altération substantielle des revêtements (notion définie par un des arrêtés) ;
- avant le 11 Août 2008, le CREP devra avoir été réalisé dans ces mêmes parties communes, sans conditions de travaux ;
- à partir du 11 Août 2008, le CREP devra être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Durée de validité : Définitive si aucune présence de plomb, 1 an si la concentration en plomb est supérieure au seuil réglementaire, 6 ans pour la location.

Le CREP doit dater d'un an au plus avant l'acte authentique.

CONSTAT D’ÉTAT PARASITAIRE

Les insectes xylophages et les termites en particulier occasionnent des dégâts importants dans les bâtiments : ils dégradent le bois, ainsi que ses dérivés utilisés dans la construction.
Leur activité peut affecter la qualité d’usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.

Face à la gravité des nuisances occasionnées par ces insectes, les pouvoirs publics ont adopté un dispositif législatif et réglementaire tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.

La loi n° 99-471 du 8 Juin 1999 définit les orientations générales en vue d’organiser les moyens de prévention et de lutte. Le décret n° 2000-613 du 3 Juillet 2000 et l’arrêté du 10 Août 2000 en fixent les modalités d’application.

Dans les territoires particulièrement exposés aux termites, le développement de mesures préventives et l’engagement d’actions coordonnées de lutte contribueront à une meilleure conservation du patrimoine immobilier et à la protection des habitants.

La durée de validité de l'état de présence d’insectes xylophages est de 6 mois.

ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)

Obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non-bâti) situé en zone de sismicité et/ou dans le périmètre d’un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

Ce diagnostic concerne tous les locaux. Il s'agit d'annexer un constat des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois à la promesse de vente. A défaut, cette dernière se retrouve sous condition suspensive. Ce document doit aussi être annexé au bail. S'il n'est pas remis au locataire ou à l'acquéreur, une diminution du loyer, du prix de la vente ou son annulation peut être prononcée par le juge. Le délai pour agir est de 2 ans.

En copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGETIQUE (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique réalisé par des professionnels permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués, afin de réduire les émissions de CO2 et contribuer aux économies d’énergie.

Durée de validité : 10 ans

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
- une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager)
- une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er Novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location depuis le 1er Juillet 2007.

LE DIAGNOSTIC GAZ

Le diagnostic gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.

Ce diagnostic porte sur l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, l'état de la tuyauterie et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il est précisé qu'il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

LE DIAGNOSTIC ÉLECTRICITÉ

En application du décret 2008-384 du 22 avril 2008 et de l'arrêté du 8 Juillet 2008, l'Etat de l'Installation Intérieure d'électricité (d'une validité de 3 ans) devra être annexé aux promesses et aux actes de vente des locaux à usage d'habitation (appartements, villas…)

Ce diagnostic concerne les installations électriques de plus de 15 ans. Il a pour objet d'évaluer par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Extrait du décret 2008-384 :
« Vérification des parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Identification d’éventuels matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement ».